A reforma tributária começa a provocar mudanças no mercado imobiliário logístico brasileiro, mesmo antes de sua implementação completa. Com a redução gradual dos incentivos fiscais vinculados ao ICMS, empresas, investidores e incorporadores estão reavaliando a localização de centros de distribuição e novos empreendimentos.

A tendência é que a proximidade dos consumidores, a eficiência no transporte e o acesso à mão de obra ganhem protagonismo nas decisões, enquanto os benefícios tributários perdem relevância como fator de escolha.

Como os investimentos em imóveis logísticos exigem planejamento de longo prazo, o setor já considera os efeitos do novo sistema tributário, cuja transição será concluída em 2033, com a substituição do ICMS pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), respeitadas as regras e exceções previstas na legislação.

Segundo Simone Santos, sócia da Binswanger Brazil, consultoria imobiliária do GBWR, a mudança deve fortalecer a busca por instalações próximas aos mercados consumidores, tanto nas grandes metrópoles quanto em cidades de menor porte.

Fim dos incentivos fiscais muda a localização dos centros de distribuição

Um levantamento da Urban Systems, empresa de inteligência de mercado do GBWR, obtido pelo NeoFeed, mostra a influência que os benefícios tributários ainda exercem sobre o setor.

De acordo com a pesquisa, 51% das empresas consultadas aceitam pagar mais pelos custos logísticos para obter vantagens fiscais. Além disso, 54% mantêm pelo menos um centro de distribuição em localidades beneficiadas por incentivos.

Esse modelo contribuiu para a expansão de polos logísticos como Extrema, em Minas Gerais, e Serra, no Espírito Santo. Nessas regiões, a economia proporcionada pelos benefícios de ICMS compensava despesas adicionais com transporte e deslocamento de mercadorias.

Felipe Schucman, sócio e portfolio manager de aquisições e originações da RBR Asset Management, explica que a economia tributária justificava, em muitos casos, a escolha de localidades mais distantes dos principais mercados consumidores.

Com a adoção gradual do IBS, cuja arrecadação considera o destino das operações, a vantagem competitiva dessas regiões tende a diminuir. A retirada dos benefícios estaduais relacionados ao ICMS poderá alterar a distribuição dos empreendimentos, embora a legislação mantenha tratamentos diferenciados para situações específicas.

Investidores direcionam recursos para galpões próximos de São Paulo

A mudança de estratégia já pode ser observada nas movimentações de investidores do setor imobiliário.

A RBR Asset Management, por exemplo, vendeu seus galpões em Extrema há aproximadamente um ano e passou a concentrar investimentos em empreendimentos mais próximos da capital paulista.

Entre os projetos da gestora estão a construção de um galpão de 140 mil metros quadrados nas proximidades do Aeroporto Internacional de Guarulhos e a modernização de outro imóvel, com 54 mil metros quadrados, em Tamboré, Barueri. Juntos, os empreendimentos representam cerca de R$ 610 milhões em investimentos.

A valorização dos imóveis nessas localidades também reforça a estratégia. Quando os projetos foram iniciados, a expectativa de aluguel estava entre R$ 35 e R$ 37 por metro quadrado. Atualmente, os valores de mercado para imóveis nessas regiões variam de R$ 42 a R$ 45.

Para Schucman, as empresas estão dispostas a pagar aluguéis mais elevados quando conseguem reduzir despesas com frete, diminuir prazos de entrega e melhorar o capital de giro e a eficiência operacional.

Os dados da Binswanger ajudam a explicar essa preferência: transporte e estoque representam, juntos, 89% dos custos logísticos brasileiros. Já a armazenagem corresponde a somente 6% desse total.

Regiões próximas à capital paulista ganham espaço

A perda de importância dos incentivos fiscais também pode favorecer localidades situadas entre 30 e 70 quilômetros de São Paulo, ampliando as alternativas ao tradicional polo de Extrema, distante aproximadamente 110 quilômetros da capital.

Cassiano Jardim, CIO da Barzel Properties, avalia que essas áreas devem ganhar competitividade com a mudança na tributação. Segundo ele, a expansão de Extrema esteve fortemente relacionada às vantagens fiscais, mas esse cenário começa a passar por uma transformação.

Sergio Fischer, CEO da Log Commercial Properties, também acredita que a nova realidade levará as empresas a priorizar galpões logísticos bem localizados, com infraestrutura adequada e facilidade de acesso aos trabalhadores.

Sem o peso dos incentivos tributários, fatores como disponibilidade de mão de obra, qualidade dos imóveis e proximidade das operações passam a ter maior influência nas decisões de ocupação.

Reforma tributária pode impulsionar novos mercados regionais

Além de alterar a distribuição dos empreendimentos já existentes, a reforma tributária pode estimular a construção de galpões logísticos em novos mercados, especialmente em cidades que concentram grandes populações e ainda apresentam oferta limitada de imóveis modernos.

A Log Commercial Properties, que já trabalhava com uma estratégia de expansão nacional, identifica uma procura crescente por instalações próximas de centros urbanos fora do eixo Rio-São Paulo.

A companhia possui quase 1 milhão de metros quadrados em galpões em construção. Desse total, aproximadamente 40% estão no Nordeste, 20% no Sul e outros 20% no Sudeste.

A empresa mantém projetos em todas as capitais nordestinas e também amplia sua atuação em cidades como Goiânia, Porto Alegre, Joinville, Florianópolis, Campo Grande e Cuiabá.

Para Fischer, esse movimento deve contribuir para uma distribuição mais equilibrada da infraestrutura logística pelo território nacional.

Barzel amplia investimentos em Minas Gerais e no Sul

A Barzel Properties também mantém uma estratégia voltada à proximidade dos grandes mercados consumidores, modelo que já fazia parte de sua atuação antes das mudanças tributárias.

Um dos exemplos está em Ribeirão das Neves, na região metropolitana de Belo Horizonte. A gestora entregou, em 2023, a primeira etapa de um empreendimento com 67 mil metros quadrados, quando os aluguéis giravam em torno de R$ 24 por metro quadrado.

Atualmente, novas locações na região ultrapassam R$ 31 por metro quadrado. Diante da valorização, a empresa prepara uma expansão de 10 mil metros quadrados no mesmo complexo.

Outro investimento está em Nova Santa Rita, na região metropolitana de Porto Alegre, onde a Barzel desenvolve um empreendimento com aproximadamente 70 mil metros quadrados.

Na avaliação de Jardim, a tendência é que os grandes centros urbanos continuem atraindo empreendimentos logísticos em suas áreas próximas, impulsionados pela necessidade de reduzir distâncias e melhorar o atendimento aos consumidores.

Desenvolvedores regionais também podem se beneficiar

A transformação do mercado abre espaço para empresas regionais especializadas em empreendimentos de menor porte.

André Cruz, diretor de planejamento urbano da Urban Systems, observa que a expansão do comércio eletrônico em diferentes regiões brasileiras cria oportunidades para galpões com dimensões entre 10 mil e 30 mil metros quadrados.

Esse cenário pode favorecer incorporadores menores, capazes de desenvolver imóveis adaptados às necessidades de cada mercado local.

Entretanto, a expansão depende de condições específicas, como a existência de demanda, a capacidade de atendimento e a disponibilidade de infraestrutura. Além disso, os principais investidores do segmento continuam concentrados nas maiores regiões metropolitanas.

Outro desafio é mensurar quanto a reforma tributária efetivamente aumentará a competitividade de cada localidade. Por isso, ainda existe incerteza sobre a velocidade e a intensidade da expansão em cidades com pouca oferta de galpões modernos.

Polos logísticos consolidados podem passar por ajustes nos aluguéis

Apesar das mudanças, a expectativa não é de desaparecimento de regiões tradicionalmente utilizadas pelo setor, como Extrema.

O cenário mais provável envolve uma adequação dos preços de locação à medida que as vantagens tributárias diminuírem. Dessa forma, os valores dos aluguéis poderão ser ajustados para compensar distâncias maiores dos centros consumidores e dificuldades de acesso à mão de obra.

A avaliação da Binswanger segue uma linha semelhante: os efeitos mais significativos devem aparecer na atratividade de novos empreendimentos e nos preços dos imóveis, e não necessariamente em uma saída generalizada das empresas que já ocupam essas estruturas.

Fundos imobiliários podem sentir os efeitos da mudança tributária

Os fundos de investimento imobiliário (FIIs) com exposição a galpões instalados em regiões beneficiadas por incentivos fiscais também precisarão acompanhar as transformações.

Atualmente, muitos desses imóveis são avaliados com base nos valores de aluguel praticados, que refletem a vantagem tributária dessas localidades. Entretanto, possíveis compradores já consideram o risco de redução das receitas no futuro.

Para André Cruz, o impacto mais expressivo poderá ocorrer sobre os preços de locação a partir dos próximos anos, sem necessariamente provocar aumento imediato da vacância.

A avaliação é que, até 2032, os polos beneficiados pelos incentivos fiscais poderão enfrentar uma revisão dos valores cobrados pelos imóveis.

Assim, a reforma tributária no Brasil não deve apenas modificar a forma de arrecadação de impostos, mas também influenciar decisões imobiliárias, estratégias empresariais e a distribuição dos centros logísticos pelo país. A tendência é de um mercado cada vez mais orientado pela eficiência operacional e pela proximidade dos consumidores.

FONTE: NeoFeed
TEXTO: Redação
IMAGEM: Reprodução/NeoFeed