O mercado brasileiro de galpões logísticos vive um cenário de forte aquecimento. Impulsionada pela recuperação da atividade industrial, pela expansão do e-commerce e pelo avanço da terceirização das operações de armazenagem e distribuição, a procura por imóveis de alto padrão segue em alta, reduzindo a disponibilidade de espaços e elevando os preços de locação.

Nos últimos seis anos, o valor médio dos aluguéis acumulou alta real de 16% acima da inflação, enquanto a taxa de vacância atingiu o menor patamar da série recente, refletindo um mercado cada vez mais competitivo.

Aluguéis avançam e vacância recua ao menor nível

Levantamento do Instituto de Logística e Supply Chain (Ilos) mostra que o preço médio pedido pelos condomínios logísticos passou de R$ 25,20 por metro quadrado, em 2020, para R$ 29,20 por metro quadrado no primeiro trimestre de 2026.

No mesmo período, a taxa de vacância caiu de forma consistente até atingir 6,5%, indicando que a oferta de imóveis disponíveis continua limitada diante da forte demanda.

Mudança nas cadeias de suprimentos impulsiona ocupação

Desde o período pós-pandemia, muitas empresas passaram a rever suas estratégias de gestão de estoques. Em vez de operar com volumes mínimos, diversos setores aumentaram a capacidade de armazenagem para reduzir riscos relacionados às cadeias globais de suprimentos.

Ao mesmo tempo, operadores logísticos e empresas do varejo ampliaram investimentos em infraestrutura para acelerar as entregas e melhorar a eficiência da distribuição.

Esse movimento tem sustentado a elevada procura por galpões localizados próximos aos principais centros consumidores.

Operadores logísticos lideram a ocupação dos empreendimentos

Os dados do Ilos mostram que os operadores logísticos (3PL) e as indústrias respondem, cada um, por 27% da área ocupada nos condomínios logísticos. Na sequência aparecem as empresas de comércio eletrônico, com participação de 20%, enquanto o varejo tradicional representa 18%.

Segundo Monica Barros, sócia-executiva do Ilos, embora indústria e operadores logísticos ocupem parcelas semelhantes do mercado, cada segmento utiliza esses espaços com objetivos distintos.

Enquanto as indústrias destinam os galpões às próprias operações, os operadores logísticos concentram cargas de diferentes clientes, oferecendo escala para empresas que optam pela terceirização das atividades logísticas.

A executiva destaca ainda que uma parcela significativa da demanda da indústria e do e-commerce está incorporada aos contratos firmados pelos operadores logísticos, o que faz com que a participação desses setores seja, na prática, ainda maior do que os números indicam.

Recomposição de estoques fortalece demanda

Outro fator que vem sustentando o aquecimento do setor é a retomada da política de formação de estoques.

Após anos priorizando operações mais enxutas, muitas empresas passaram a ampliar seus níveis de armazenagem para aumentar a segurança no abastecimento e minimizar impactos provocados por interrupções nas cadeias globais.

De acordo com o Ilos, essa mudança de estratégia se consolidou como um dos principais motores da demanda por centros de distribuição, especialmente nas regiões próximas aos grandes polos de consumo.

Mercado Livre e Shopee ampliam disputa por espaços

O crescimento do comércio eletrônico continua sendo um dos principais vetores da valorização dos imóveis logísticos.

Nos últimos anos, empresas como Mercado Livre e Shopee expandiram suas redes de distribuição para reduzir os prazos de entrega e ampliar a cobertura nacional. Como consequência, aumentou a concorrência por galpões modernos instalados em regiões estratégicas, principalmente no corredor formado por São Paulo, Campinas, Cajamar, Guarulhos e Extrema (MG).

Além das plataformas de e-commerce, empresas industriais também reforçaram a busca por centros de distribuição próximos aos mercados consumidores, contribuindo para manter a taxa de vacância em níveis historicamente baixos, mesmo com a entrega de novos empreendimentos.

Perspectiva é de continuidade da valorização

Na avaliação de especialistas, a combinação entre oferta limitada, elevada absorção dos novos empreendimentos e crescimento da demanda deve manter a pressão sobre os aluguéis de galpões logísticos nos próximos anos.

Embora incorporadoras continuem lançando novos projetos, o ritmo de ocupação permanece elevado, restringindo a disponibilidade de imóveis e sustentando a valorização dos ativos mais modernos e bem localizados, especialmente aqueles com acesso às principais rodovias e centros urbanos.

FONTE: Notícias Agrícolas
TEXTO: Redação
IMAGEM: Reprodução/Notícias Agrícolas