O forte desempenho da Black Friday, no dia 28 de novembro, ajudou a explicar a explosão na ocupação de galpões logísticos por grandes empresas de e-commerce no terceiro trimestre. Juntas, as duas maiores plataformas responderam por 90% dos 656 mil m² alugados no período, segundo a consultoria imobiliária Binswanger.

O Mercado Livre, líder entre os varejistas online, contratou 415 mil m² em sete empreendimentos. Já a Shopee ampliou sua operação com 138 mil m² distribuídos em oito unidades.

Expansão inédita das gigantes digitais

Com a nova rodada de contratos, o Mercado Livre alcançou 3,39 milhões de m² de área logística no Brasil. Em 2020, eram apenas 236 mil m². O volume ultrapassou 1 milhão em 2021 e, entre 2023 e 2025, a expansão foi de 2,5 vezes.

A Shopee segue trajetória semelhante. A empresa já ocupa 1,23 milhão de m², ante somente 63 mil m² em 2021 – um crescimento quatro vezes maior entre 2023 e 2025. Em apenas cinco anos de atuação no país, a plataforma já supera operadoras tradicionais como Via Varejo (985 mil m²), Magazine Luiza (722 mil m²) e Amazon (709 mil m²).

“Essa expansão deve continuar avançando em um ritmo muito acelerado”, afirma Simone Santos, sócia-diretora da Binswanger Brasil. Para ela, ainda há muitas regiões do país a serem exploradas por essas empresas.

Shopee e Mercado Livre disputam galpões estratégicos

De acordo com a consultoria JLL, a Shopee assinou o maior contrato do trimestre ao dobrar sua área no complexo GLP Bandeirantes, em Franco da Rocha (SP), chegando a 157 mil m².
Fontes do setor afirmam que a plataforma chinesa entrou em uma nova fase, priorizando instalações de grande porte, após anos focada em estruturas menores voltadas ao last mile.

O Mercado Livre também mantém protagonismo ao assegurar ativos próximos à capital paulista, em um raio de 30 a 50 quilômetros, área considerada estratégica e difícil de replicar. “É uma disputa por território”, explica Santos.

Escassez de galpões limita novos concorrentes

A dificuldade de encontrar espaços bem localizados tem limitado a entrada de novos players no e-commerce, dizem executivos do setor. O Mercado Livre, por exemplo, já pré-locou áreas que só ficarão prontas em 2027 e 2028.

Segundo a Colliers, a taxa de vacância nos galpões logísticos caiu para 7% no fim de setembro. Com poucos imóveis disponíveis, cresce o número de contratos fechados ainda na fase de obras: dos 1,4 milhão de m² alugados até setembro, 404 mil m² estavam em estruturas em construção.
A Binswanger estima que 25% dos 1,9 milhão de m² previstos para entrega em 2025 já estejam pré-locados.

Preços sobem com a corrida por infraestrutura

A escassez de espaços aumentou o poder de negociação dos desenvolvedores. “A velocidade de expansão dessas empresas joga contra elas mesmas”, disse um executivo.
O preço médio do aluguel subiu de R$ 26,37 para R$ 27,78/m² em um ano.

Para reduzir custos e oferecer frete grátis, as varejistas buscam galpões cada vez mais próximos dos grandes centros consumidores. Mas os imóveis de maior qualidade seguem restritos e disputados, mantendo os proprietários em vantagem nas tratativas.
Mesmo assim, incentivos como carência de até seis meses e descontos nos primeiros anos têm sido oferecidos para garantir contratos com Mercado Livre e Shopee.

Infraestrutura logística mais sofisticada

Desenvolvedores afirmam que a exigência técnica das gigantes do e-commerce impulsionou a modernização do setor. Além dos chamados galpões “triple A”, com pé-direito de 12 metros e piso para 6 toneladas, a demanda agora inclui soluções ainda mais avançadas, como pátios otimizados para agilizar a movimentação de veículos.

Ter uma dessas gigantes como inquilina também valoriza o imóvel na hora de vender. Investidores tendem a pagar um “prêmio” por galpões ocupados por empresas vistas como pagadoras confiáveis e altamente integradas em tecnologia.

Empresas seguem expandindo

O Mercado Livre não comentou.
A Shopee informou que já possui 15 centros de distribuição, mais de 200 hubs logísticos e 3 mil agências para coleta e devolução. Segundo a empresa, sua capacidade de processamento de pacotes mais que dobrou em comparação com novembro de 2024.

FONTE: Valor Econômico
TEXTO: Redação
IMAGEM: Silvia Costanti/Valor