Logística

Galpões logísticos ganham impulso com Reforma Tributária e mantêm demanda aquecida em 2026

22/01/2026

O mercado de galpões logísticos encerrou 2025 em forte expansão e deve ganhar um novo impulso em 2026, especialmente nas regiões próximas à capital paulista. A expectativa do setor é de que a Reforma Tributária amplifique a procura por imóveis logísticos, sobretudo no raio de até 30 quilômetros de São Paulo, principal polo de consumo do país.

Estoque cresce e vacância segue baixa

De acordo com dados do Grupo EREA, especializado em real estate logístico, o estoque total de condomínios logísticos no Brasil atingiu 43,7 milhões de metros quadrados em 2025, crescimento de 8% em relação ao ano anterior. A taxa de vacância permaneceu em patamar reduzido, em 7,3%, sinalizando um mercado ainda pressionado pela demanda.

Nos recortes mais disputados da Grande São Paulo, o avanço foi ainda mais expressivo. O estoque no Raio de 30 km cresceu 10%, alcançando 12,3 milhões de m², enquanto no Raio de 15 km a alta foi de 18%, totalizando 1,6 milhão de m².

Novos projetos se concentram perto da capital

O volume de novo estoque aumentou 43% no país, chegando a 3,4 milhões de m² em 2025. O destaque ficou novamente com a capital paulista: no Raio de 30 km, os lançamentos avançaram 89%, para 1,2 milhão de m², e no Raio de 15 km houve uma expansão expressiva de 1.109%, atingindo 300 mil m².

Aluguéis sobem acima da inflação

Segundo Clarissa Etcheverry, sócia-fundadora do Grupo EREA, a tendência é de continuidade na valorização dos aluguéis. Em 2025, os preços de locação de galpões logísticos subiram, em média, 11% no país. Como o IPCA acumulado foi de 4,26%, o ganho real ficou em 6,7% acima da inflação.

Na Grande São Paulo, a pressão foi ainda maior. No Raio de 30 km, os valores avançaram 17%, o que representa 12,7% de ganho real. O preço médio pedido nessas regiões chegou a R$ 44,40 por metro quadrado, refletindo a disposição dos inquilinos em pagar mais para reduzir custos operacionais e de transporte.

E-commerce e operadores logísticos lideram locações

Os principais motores da demanda seguem sendo o e-commerce e os operadores logísticos (3PL). Juntos, esses segmentos responderam por mais de 50% das locações de galpões no Brasil em 2025, com participações de 34% e 35%, respectivamente.

Quanto mais próximo da capital paulista, maior a concentração desses setores. No Raio de 30 km, o e-commerce ficou com 54% das locações, enquanto os operadores logísticos responderam por 19%. Já no Raio de 15 km, o e-commerce representou 45%, e os 3PL, 36%.

Projeções indicam mercado firme em 2026

Apesar de um cenário macroeconômico desafiador, marcado por juros elevados e tensões no comércio internacional, o Grupo EREA projeta manutenção da demanda aquecida. Para o estoque futuro especulativo, o preço pedido no Raio de 30 km já alcança R$ 44/m², bem acima da média de R$ 35,60/m² registrada em 2025.

No Raio de 15 km, a expectativa é de elevação para R$ 45,40/m², frente aos R$ 44,40/m² do ano anterior. Em nível nacional, a previsão é de 3,1 milhões de m² adicionados ao estoque em 2026, uma queda de 9% em relação a 2025, mas com maior foco nas áreas mais estratégicas.

São Paulo segue como principal termômetro do setor

Nos arredores da capital, o cenário se inverte. A estimativa é de crescimento de 15% nos lançamentos no Raio de 30 km, para 1,35 milhão de m², e de 21% no Raio de 15 km, para 303 mil m². A taxa de pré-locação reforça o aquecimento: 61% do novo estoque do Raio de 30 km já está pré-alocado ou em negociação avançada.

Reforma Tributária deve redesenhar a logística

Para os executivos do EREA, o principal catalisador de mudanças em 2026 será a Reforma Tributária, que promove a transição da tributação na origem para o destino final do consumo. Historicamente, indústrias e varejistas se instalaram em regiões distantes dos grandes centros para aproveitar incentivos fiscais, mesmo com custos logísticos mais elevados.

Com a redução gradual desses benefícios, a eficiência logística tende a se tornar decisiva. A proximidade dos grandes mercados consumidores deve ganhar ainda mais peso nas decisões de localização.

Segundo Leandro Bassoi, CEO do EREA, empresas já avaliam quando deixará de ser vantajoso manter operações distantes dos centros urbanos. A expectativa é de uma reorganização progressiva das operações logísticas entre 2026 e 2033, período de transição da reforma, com maior concentração em regiões como São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Curitiba e outros grandes polos de consumo.

FONTE: InfoMoney
TEXTO: Redação
IMAGEM: Reprodução/Grupo EREA

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Logística

E-commerce impulsiona boom de galpões logísticos no Brasil

01/12/2025

O forte desempenho da Black Friday, no dia 28 de novembro, ajudou a explicar a explosão na ocupação de galpões logísticos por grandes empresas de e-commerce no terceiro trimestre. Juntas, as duas maiores plataformas responderam por 90% dos 656 mil m² alugados no período, segundo a consultoria imobiliária Binswanger.

O Mercado Livre, líder entre os varejistas online, contratou 415 mil m² em sete empreendimentos. Já a Shopee ampliou sua operação com 138 mil m² distribuídos em oito unidades.

Expansão inédita das gigantes digitais

Com a nova rodada de contratos, o Mercado Livre alcançou 3,39 milhões de m² de área logística no Brasil. Em 2020, eram apenas 236 mil m². O volume ultrapassou 1 milhão em 2021 e, entre 2023 e 2025, a expansão foi de 2,5 vezes.

A Shopee segue trajetória semelhante. A empresa já ocupa 1,23 milhão de m², ante somente 63 mil m² em 2021 – um crescimento quatro vezes maior entre 2023 e 2025. Em apenas cinco anos de atuação no país, a plataforma já supera operadoras tradicionais como Via Varejo (985 mil m²), Magazine Luiza (722 mil m²) e Amazon (709 mil m²).

“Essa expansão deve continuar avançando em um ritmo muito acelerado”, afirma Simone Santos, sócia-diretora da Binswanger Brasil. Para ela, ainda há muitas regiões do país a serem exploradas por essas empresas.

Shopee e Mercado Livre disputam galpões estratégicos

De acordo com a consultoria JLL, a Shopee assinou o maior contrato do trimestre ao dobrar sua área no complexo GLP Bandeirantes, em Franco da Rocha (SP), chegando a 157 mil m².
Fontes do setor afirmam que a plataforma chinesa entrou em uma nova fase, priorizando instalações de grande porte, após anos focada em estruturas menores voltadas ao last mile.

O Mercado Livre também mantém protagonismo ao assegurar ativos próximos à capital paulista, em um raio de 30 a 50 quilômetros, área considerada estratégica e difícil de replicar. “É uma disputa por território”, explica Santos.

Escassez de galpões limita novos concorrentes

A dificuldade de encontrar espaços bem localizados tem limitado a entrada de novos players no e-commerce, dizem executivos do setor. O Mercado Livre, por exemplo, já pré-locou áreas que só ficarão prontas em 2027 e 2028.

Segundo a Colliers, a taxa de vacância nos galpões logísticos caiu para 7% no fim de setembro. Com poucos imóveis disponíveis, cresce o número de contratos fechados ainda na fase de obras: dos 1,4 milhão de m² alugados até setembro, 404 mil m² estavam em estruturas em construção.
A Binswanger estima que 25% dos 1,9 milhão de m² previstos para entrega em 2025 já estejam pré-locados.

Preços sobem com a corrida por infraestrutura

A escassez de espaços aumentou o poder de negociação dos desenvolvedores. “A velocidade de expansão dessas empresas joga contra elas mesmas”, disse um executivo.
O preço médio do aluguel subiu de R$ 26,37 para R$ 27,78/m² em um ano.

Para reduzir custos e oferecer frete grátis, as varejistas buscam galpões cada vez mais próximos dos grandes centros consumidores. Mas os imóveis de maior qualidade seguem restritos e disputados, mantendo os proprietários em vantagem nas tratativas.
Mesmo assim, incentivos como carência de até seis meses e descontos nos primeiros anos têm sido oferecidos para garantir contratos com Mercado Livre e Shopee.

Infraestrutura logística mais sofisticada

Desenvolvedores afirmam que a exigência técnica das gigantes do e-commerce impulsionou a modernização do setor. Além dos chamados galpões “triple A”, com pé-direito de 12 metros e piso para 6 toneladas, a demanda agora inclui soluções ainda mais avançadas, como pátios otimizados para agilizar a movimentação de veículos.

Ter uma dessas gigantes como inquilina também valoriza o imóvel na hora de vender. Investidores tendem a pagar um “prêmio” por galpões ocupados por empresas vistas como pagadoras confiáveis e altamente integradas em tecnologia.

Empresas seguem expandindo

O Mercado Livre não comentou.
A Shopee informou que já possui 15 centros de distribuição, mais de 200 hubs logísticos e 3 mil agências para coleta e devolução. Segundo a empresa, sua capacidade de processamento de pacotes mais que dobrou em comparação com novembro de 2024.

FONTE: Valor Econômico
TEXTO: Redação
IMAGEM: Silvia Costanti/Valor

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Logística

Vacância de galpões logísticos no Brasil atinge menor nível histórico em 2025

22/10/2025

O mercado de galpões logísticos e industriais registrou, no terceiro trimestre de 2025, a menor taxa de vacância da história, alcançando 8,2%, segundo levantamento da Binswanger Brasil. O estudo considerou empreendimentos A+ e A, e apontou que a combinação de alta demanda de empresas de e-commerce e a entrega abaixo do esperado de novos estoques impulsionou os resultados.

E-commerce lidera locações

O setor de comércio eletrônico foi protagonista nas novas ocupações. Entre julho e setembro, o Mercado Livre realizou sete locações totalizando 232 mil metros quadrados, enquanto a Shopee registrou nove operações, somando 159 mil metros quadrados.

As maiores transações também foram dominadas pelo e-commerce: a Shopee alugou 88.225 m² no condomínio GLP Bandeirantes I, em Cajamar (SP); o Mercado Livre ocupou 82.491 m² em Embu das Artes (SP); e a Belmicro fechou 70 mil m² em Serra (ES).

Alta nos valores médios de aluguel

O relatório da Binswanger mostra que o valor médio pedido por metro quadrado aumentou de R$ 27,61 para R$ 27,78 entre julho e setembro. Desde 2020, os preços seguem acima da inflação, indicando um mercado favorável aos proprietários, com demanda superior à oferta.

A absorção líquida no trimestre foi de 924 mil metros quadrados, superior aos 853 mil metros quadrados do período anterior. As maiores ocupações ocorreram em Cajamar (SP), com 124 mil m², seguida de Campinas (SP) com 121 mil m², e de Salvador (BA) e Região Metropolitana de Vitória (ES), ambas com 81 mil m².

São Paulo registra vacância mínima e preços recordes

No Estado de São Paulo, principal polo logístico do país, a taxa de vacância atingiu 8% no terceiro trimestre. O valor médio de aluguel chegou a R$ 29,80/m², aproximando-se do recorde histórico de R$ 30,00/m².

A localização impacta diretamente nos preços: dentro de um raio de 30 km da capital, o valor médio subiu para R$ 35,21/m², enquanto no raio de 15 km alcançou R$ 42,15/m². Na própria cidade de São Paulo, a crescente demanda por operações last mile para entregas rápidas elevou o preço a R$ 46,00/m² em galpões logísticos e industriais de alto padrão.

FONTE: Modais em Foco
TEXTO: Redação
IMAGEM: Reprodução/Modais em Foco

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