condomínios logísticos

O mercado de galpões logísticos encerrou 2025 em forte expansão e deve ganhar um novo impulso em 2026, especialmente nas regiões próximas à capital paulista. A expectativa do setor é de que a Reforma Tributária amplifique a procura por imóveis logísticos, sobretudo no raio de até 30 quilômetros de São Paulo, principal polo de consumo do país.

Estoque cresce e vacância segue baixa

De acordo com dados do Grupo EREA, especializado em real estate logístico, o estoque total de condomínios logísticos no Brasil atingiu 43,7 milhões de metros quadrados em 2025, crescimento de 8% em relação ao ano anterior. A taxa de vacância permaneceu em patamar reduzido, em 7,3%, sinalizando um mercado ainda pressionado pela demanda.

Nos recortes mais disputados da Grande São Paulo, o avanço foi ainda mais expressivo. O estoque no Raio de 30 km cresceu 10%, alcançando 12,3 milhões de m², enquanto no Raio de 15 km a alta foi de 18%, totalizando 1,6 milhão de m².

Novos projetos se concentram perto da capital

O volume de novo estoque aumentou 43% no país, chegando a 3,4 milhões de m² em 2025. O destaque ficou novamente com a capital paulista: no Raio de 30 km, os lançamentos avançaram 89%, para 1,2 milhão de m², e no Raio de 15 km houve uma expansão expressiva de 1.109%, atingindo 300 mil m².

Aluguéis sobem acima da inflação

Segundo Clarissa Etcheverry, sócia-fundadora do Grupo EREA, a tendência é de continuidade na valorização dos aluguéis. Em 2025, os preços de locação de galpões logísticos subiram, em média, 11% no país. Como o IPCA acumulado foi de 4,26%, o ganho real ficou em 6,7% acima da inflação.

Na Grande São Paulo, a pressão foi ainda maior. No Raio de 30 km, os valores avançaram 17%, o que representa 12,7% de ganho real. O preço médio pedido nessas regiões chegou a R$ 44,40 por metro quadrado, refletindo a disposição dos inquilinos em pagar mais para reduzir custos operacionais e de transporte.

E-commerce e operadores logísticos lideram locações

Os principais motores da demanda seguem sendo o e-commerce e os operadores logísticos (3PL). Juntos, esses segmentos responderam por mais de 50% das locações de galpões no Brasil em 2025, com participações de 34% e 35%, respectivamente.

Quanto mais próximo da capital paulista, maior a concentração desses setores. No Raio de 30 km, o e-commerce ficou com 54% das locações, enquanto os operadores logísticos responderam por 19%. Já no Raio de 15 km, o e-commerce representou 45%, e os 3PL, 36%.

Projeções indicam mercado firme em 2026

Apesar de um cenário macroeconômico desafiador, marcado por juros elevados e tensões no comércio internacional, o Grupo EREA projeta manutenção da demanda aquecida. Para o estoque futuro especulativo, o preço pedido no Raio de 30 km já alcança R$ 44/m², bem acima da média de R$ 35,60/m² registrada em 2025.

No Raio de 15 km, a expectativa é de elevação para R$ 45,40/m², frente aos R$ 44,40/m² do ano anterior. Em nível nacional, a previsão é de 3,1 milhões de m² adicionados ao estoque em 2026, uma queda de 9% em relação a 2025, mas com maior foco nas áreas mais estratégicas.

São Paulo segue como principal termômetro do setor

Nos arredores da capital, o cenário se inverte. A estimativa é de crescimento de 15% nos lançamentos no Raio de 30 km, para 1,35 milhão de m², e de 21% no Raio de 15 km, para 303 mil m². A taxa de pré-locação reforça o aquecimento: 61% do novo estoque do Raio de 30 km já está pré-alocado ou em negociação avançada.

Reforma Tributária deve redesenhar a logística

Para os executivos do EREA, o principal catalisador de mudanças em 2026 será a Reforma Tributária, que promove a transição da tributação na origem para o destino final do consumo. Historicamente, indústrias e varejistas se instalaram em regiões distantes dos grandes centros para aproveitar incentivos fiscais, mesmo com custos logísticos mais elevados.

Com a redução gradual desses benefícios, a eficiência logística tende a se tornar decisiva. A proximidade dos grandes mercados consumidores deve ganhar ainda mais peso nas decisões de localização.

Segundo Leandro Bassoi, CEO do EREA, empresas já avaliam quando deixará de ser vantajoso manter operações distantes dos centros urbanos. A expectativa é de uma reorganização progressiva das operações logísticas entre 2026 e 2033, período de transição da reforma, com maior concentração em regiões como São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Curitiba e outros grandes polos de consumo.

FONTE: InfoMoney
TEXTO: Redação
IMAGEM: Reprodução/Grupo EREA